公寓投资ABC

公寓投资ABC

随着2017年海外买家税的出台,很多人开始关注商业地产投资,Multi-family即多户公寓楼在房产市场上热度持续上升。一些好的资源在上市当天就出现抢offer的情况。投资多户公寓楼有很多优势——收入稳定、管理模式简单、和银行贷款相对容易,是很多地产投资人从residential转入commercial的入门项目。今天我们就为大家介绍一下如何分析公寓楼的财政情况。

举例一个公寓楼,位于市中心,含有10个单元。每个单元的月租金是$780-$1150,目前全部住满。在市场的挂牌价是128万。
下图表格是2108年的租金收入和各项费用支出:

每月房租收入(10户) $9,346
每月停车收费 $102

每月总收入 $9,448
每年总收入 $113,376

地税 $16,007 维护和清理 $8,000
保险 $3,000 管理费 $3,402
气费 $9,390 设备租赁 $4,000
电费 $2,617 其他 $1,134
水费 $2,354
总支出 $49,904

一般在评估一个公寓楼的时候,我们主要看以下这些数据:

1. 总收入 / Gross Annual Income: $113,376;
2. 总支出 / Total Expenses: $49,904;
3. 净收入 / Net Operating Income (NOI) = 总收入-总支出 = $63,472
4. 回报率 / Cap Rate = 净收入÷物业价格 = $63,489÷$1,280,000 = 5.29%

地产投资必须撬动银行杠杆。与评估个人收入的住宅贷款有所不同,商业贷款主要是看物业本身的收入情况。公寓楼因其收入稳定,投资风险低,银行一般可以发放贷款75%-80%,这不仅减少了卖家首付的压力,而且每年所付的利息也可以用来抵税。

以这套128万的公寓为例,25%的首付就是32万,以3.5%的固定年利率计算,月供$4,297,每年为$51,568。也就是说,除去银行贷款,每年还有1.2万的正现金流。

我们有主动收入的时候,并不希望被动收入过高,缴更多的税。这1.2万还可以一部分放入reserve fund,用于未来维修房屋所用。如果这个物业持在手上十几年或几十年,银行贷款还得差不多了。到退休时主动收入减少,房租收入将成为退休金,让你环游世界。这几年随着房地产价值的增长,物业的价格也水涨船高。如果需要现金,可以出售物业套现,或者去银行refinance (加按),贷出更多的钱做其他投资。所以很多人把公寓楼的投资等同于买RRSP,只要能拿出首付款,下面就是以租养房,为自己攒退休金。与RRSP不同的是,房产在自己手里,我们更有选择权,有决定权。我们可以选地段,选户型,选租客;选择何时进入,何时退出。

临渊羡鱼,不如退而结网,大家可以买个四到六户公寓先练手,慢慢将雪球越滚越大。