别错过的商业投资机会Residential Care Homes

随着加拿大人口逐步老龄化，与老年人相关的服务行业，如养老院，长期护理院，老年公寓的需求随之增加，养老行业的投资得到越来越多的人关注。目前养老院和护理院市场均处在供不应求的状态，在好的护理院想得一床位，等待时间长达十年。在大多地区华人经营的护理院每个床位每月5000多刀，等待期得五年时间。这篇短文介绍一下加拿大养老院的种类和相应提供的服务。

中文所称的养老院其实是一个比较宽泛的翻译，英文称为Residential Care Homes，细分一下有四种类型：Homes for Special Care 特殊护理院；Housing with support 援助之家；Retirement Homes 老年公寓；Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院。类型不同，但都是给老人提供住宿和额外护理——每日三餐加点心、24小时的实时监控、药物的监管和家政服务。但根据护理的程度不同，房间的大小，配套设施不同，收费都不一样。比如Retirement Homes 老年公寓住户都可以自理，Long Term Care的老人就需要更多的护理。

据本地权威调查机构CBRE所公布的2015 Seniors Housing Canadian Cap Rate Survey的数据，大部分老年公寓 (Retirement Residence) 每个床位每月价格在$2500-4000加币之间，额外服务费另算。政府对护理院和相关的服务每月都有补贴。一般来说，一张Long term care的床位每月政府补贴$1580加币；Housing with support每月的房租从政府直接支付，护工有些也是由政府提供。一些规模较小的护理院，业主可以参与经营管理，不仅可以减少人员工资还可以积累管理经验。对于规模较大的护理院，可以雇佣全职的经理进行管理操作。

Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院

根据2007安省长期护理法案，长期护理院可以由盈利组织或者非盈利组织拥有和经营。长期护理院须给行动不便的居民提供洗澡和如厕等特殊服务。安省的健康卫生部设定长期护理院的等级，每年调整一次。根据建筑的新旧，可分为“A/B/C/D”四个等级。

长期护理院的价格受到安省法案的管制，比如每张床位的每年净收入等等，这导致每张床位的收入可能会低于一些私人的老年公寓。但是，整个安省长期护理的床位数是受安省健康卫生部的严格控制，市场供给远远大于需求，这就保证了较高入住率。由于其收入大部分来自政府拨款，一本牌照等于长期稳定的收入。想收购这类养老院需要具备三年以上的相关管理经验，算是个门槛。

Housing with support 援助之家

安大略省的住房支持计划中，每年都会提供资金去援助无家可归的居民。Housing with support的房租是直接由本地政府直接支付，来自CPP或者ODSP，每个月1号这些政府款项直接到帐。各类社会机构也一直不断推送新住户。收入很稳定，很多机构都有很长的waiting list。这类机构对于经营者的要求，只需要提供无犯罪记录证明，基础急救和CPR资格证。

Retirement Homes 老年公寓

老年公寓是给退休居民提供的住宅，它必须拥有RHRA(Retirement Home Regulatory Authority)颁发的营业执照。老年公寓的定义必须要满足以下三个条件：

居住者年龄超过65岁

居住人数在5个或者5个以上

须提供2个或者2个以上的护理服务给居住者

政府对于老年公寓的租金和服务收费没有限制，所以收费情况取决于市场供求关系。居住在老年公寓的居民需要遵守租赁法规。一般情况下，大型的老年公寓的平均净利润会高于小型养老院。老年公寓每个床位每月价格在$2500-4000加币之间，额外服务费另算。

以上三种Residential Care Homes都是商业投资热门项目，很多出售的养老院Cap Rate可以达到6-10%，银行贷款的首付只需要20%-35%。这几类养老院中，老年公寓算是门槛较低，新手买家可以从此入手，慢慢熟悉如何经营和管理。一般来说，Residential Care Homes很难在房产市场上挂牌出售，如有兴趣进一步的了解，请致电905-3257882 林丽霞。