在大瀑布经营家庭旅馆

在大瀑布经营家庭旅馆

曾经有人说过,在安省很难找到一个地方像瀑布这里,各种类型的商业如此集中。别看瀑布是一个小镇,您能做旅店酒店生意,旅游,餐饮,农业,酒业,养老行业,进出口生意,等等。还有人说过,在加拿大任何一个地方开酒店,都不像瀑布这里,能保证您一定有生意。瀑布的水,每年吸引几千万来自世界各地的游客;就算这水哪天不流了,仍然会有人前来参观。以上几点我都同意,所以我在瀑布住了15年,从未离开过。在这里,只要您有想象力,又勤劳肯干,总会有事可做,过上舒适安逸的生活。

今年我们给大家介绍一种生活方式——在瀑布开家庭旅馆。为什么说这是一种生活方式?从此您不再朝九晚五。把家安在瀑布景区内,每天自己悠闲地散步到瀑布,看彩虹,会来自世界各地的游客

家庭旅馆一般位于瀑布下游沿河的那条街附近,成行结队,步行到瀑布的距离20分钟内。客户群跟motel和hotel不同:您会碰上一些退休老人,到瀑布慢游的人,有专业工作的人,还有一群能把房间收得比您还整齐的人。

每天早上旅馆会提供一份早饭,九点后大概能有一段空闲时间,十一点退房了收拾一下房间,一点后差不多完成一天的工作。

下午的时间就是您自己的了,悠闲的人可以看书唠嗑,闲不住的人可以再做一份生意。客人三三两两来checkin,能聊的可以聊一个下午,也充实您的生活;不能聊的拿上一份地图直奔大瀑布。这些工作现在也有改良版,有的旅店不提供早饭了,有的外包房间清洁服务,有的用电子锁checkin。凡事都可以变通,您是老板说了算。

只要用心经验,四个房间的家庭旅馆一年收入9-10万,做得再好的,能突破12万。这不是商业物业,支出跟普通民宅一样,水电气,地税,上网有线。这房子本来就是您自己住的,但这些开支项目却是可以用于抵税的。七除八扣,最后需要缴税的收入就差不多减了一半。加拿大个人所得税是层累制,收入越高,税阶越高。所以算上这税务优惠,10万的收入能比得上打工收入14万。在加拿大,年薪能到14万很不容易了。

所以说,这不单单是个生意,您从此开始一种半工半休的生活。

下面我们来介绍两个目前在售的家庭旅馆。一个是在瀑布比较罕见的维多利亚风格的家庭旅馆。很多人选择家庭旅馆的标准,除了要干净舒适之外,还想体验一下不同于日常的生活。选择体验这种复古风,犹如我们选择入住配有明清家具的旅店一般。这是旅馆的一大优势,也为旅馆的生意增色不少。

旅馆一共4300尺,其中五间客房,带五个卫生间;两个客人用的餐厅;主人自己有独立入口的一房一厅两卫一厨房。客人有带池塘的院子,后院则为主人自用—-烧烤、种菜、赏花。

   

  

多年来,旅馆在瀑布74个家庭旅馆里排名第六,expedia 5分,booking9.6分,hotel. com9.4分。有不少回头客。
既能满足自住,又有充足的收入。

更多关于此旅馆的信息,请打开以下链接:

Blue Gable Bed & Breakfast

另外一家位于尼亚加拉河畔,步行至瀑布十分钟。这家旅馆每年在TRIPADVIDER上的排行都是名列前茅,有一面墙的奖状。

     

四房四卫,每间房都配有冰箱、微波炉、咖啡机,游客如同住在自己家一般。另外还有主人独立空间一房一厅一卫一厨房。

更多关于此旅馆的信息,请打开以下链接:

Accommodations Niagara Bed & Breakfast

如对投资瀑布家庭旅馆感兴趣,欢迎前来考察。

联系电话:905-325-7882。

亿龙地产,林丽霞。

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租赁物业 | Plaza

租赁物业 | Plaza

  1. **New** Plaza: 位于圣凯ontario street,$320万,占地1.6英亩,建筑面积17000尺,停车位70个。
  2. **New** Plaza:位于St Catharines繁忙商圈,$ 400万 2个商业租赁单位(年租金收12万)+ 加油站及便利店生意。年总收入50万
  3. **New** Plaza: 位于St Catharines市区,租客为加盟联锁餐馆等,叫价$2700万,净收入 $180万,回报率高于6.6%!
  4. Plaza:  位于Niagara Falls中心,$1950万 长租客 (UNDER CONTRACT)
  5. Medical Building: 位于Fort Erie商业街,$450万,回报率6% (UNDER CONTRACT)
  6. 公寓楼: Niagara Falls,$ 1,350,000 10户 (SOLD),还有几个welland, St Catharine公寓盘。

905-325-7882

 

养老院

养老院

1. Ottawa地区养老院

叫价 :$ 3,000,000
床位数量 :90个

2. 瀑布地区养老院

叫价 :$ 4,900,000
床位数量 :73个

叫价 :$ 8,500,000
床位数量 :63个

叫价 :$ 18,000,000
房间数量 :95个

3. Hamilton市中心养老院

叫价 :$ 22,000,000
床位数量 :175个

随着加拿大人口逐步老龄化,与老年人相关的服务行业,如养老院,护理院,老年公寓的需求随之增加。养老地产是个热门项目。

据本地权威调查机构CBRE所公布的2015 Seniors Housing Canadian Cap Rate Survey的数据,养老院 (Retirement Residence) 每个床位每月价格在$2500-5500加币之间,额外服务费另算。政府对护理院和相关的服务每月都有补贴。一般来说,一张Long term care的床位每月政府补贴$1580加币;Home with care每月的房租从政府直接支付,护工有些也是由政府提供。

目前养老院和护理院市场均处在供不应求的状态,在好的护理院想得一床位,等待时间长达十年。华人护理院目前加拿大只有两家,市场前景广阔。以下是出售的养老院基本信息,如需要进一步了解,请致电905-325-7882.

 

土地开发

土地开发

  1. Niagara Falls, $2,800,000 占地六英亩,距离即将入驻的大型商场(疑似costco)500米,离QEW入口700米。周边亦有Walmart, Lowes, Cineplex, YMCA, Canadian Tire,大型plaza等。可建六层55户condos,approved draft plan。每户均配有单独车库。背靠四英亩树林,风景极佳 。
  2. Fort Erie, $2,800,000 面朝伊利湖和沙滩,前面是新公园和沙滩入口。50户condos和10户沿街店铺,site plan application;
  3. St. Catharines, $4,500,000  紧临新医院,site plan approved 五层楼70个单元高端condos,最佳方案为可单户出售的老年公寓
  4. Niagara on theLake$1,250,000 位于老城可分割用地,建三个独立屋。土地分割后盈利30万;
  5. Niagara Falls, $6,500,000 老城区内,approved draft plan 96个freehold townhouses项目,社区配套齐全;
  6. Fort Erie, $700,000 临医院和公园,zoning允许盖8个townhouses。目前地面有两个房子,月租$2500;
  7. Fort Erie, $1,500,000 靠近市政府,酒店会议中心,高尔夫球场,和商业街。可建50个独立屋;
  8. Port Colborne,$2,100,000 沙滩边七个cottages,常年经营短租业务,另有两英亩可继续加建,扩大业务。
别错过的商业投资机会Residential Care Homes

别错过的商业投资机会Residential Care Homes

随着加拿大人口逐步老龄化,与老年人相关的服务行业,如养老院,长期护理院,老年公寓的需求随之增加,养老行业的投资得到越来越多的人关注。目前养老院和护理院市场均处在供不应求的状态,在好的护理院想得一床位,等待时间长达十年。在大多地区华人经营的护理院每个床位每月5000多刀,等待期得五年时间。这篇短文介绍一下加拿大养老院的种类和相应提供的服务。

中文所称的养老院其实是一个比较宽泛的翻译,英文称为Residential Care Homes,细分一下有四种类型:Homes for Special Care 特殊护理院;Housing with support 援助之家;Retirement Homes 老年公寓;Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院。类型不同,但都是给老人提供住宿和额外护理——每日三餐加点心、24小时的实时监控、药物的监管和家政服务。但根据护理的程度不同,房间的大小,配套设施不同,收费都不一样。比如Retirement Homes 老年公寓住户都可以自理,Long Term Care的老人就需要更多的护理。

据本地权威调查机构CBRE所公布的2015 Seniors Housing Canadian Cap Rate Survey的数据,大部分老年公寓 (Retirement Residence) 每个床位每月价格在$2500-4000加币之间,额外服务费另算。政府对护理院和相关的服务每月都有补贴。一般来说,一张Long term care的床位每月政府补贴$1580加币;Housing with support每月的房租从政府直接支付,护工有些也是由政府提供。一些规模较小的护理院,业主可以参与经营管理,不仅可以减少人员工资还可以积累管理经验。对于规模较大的护理院,可以雇佣全职的经理进行管理操作。

Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院

根据2007安省长期护理法案,长期护理院可以由盈利组织或者非盈利组织拥有和经营。长期护理院须给行动不便的居民提供洗澡和如厕等特殊服务。安省的健康卫生部设定长期护理院的等级,每年调整一次。根据建筑的新旧,可分为“A/B/C/D”四个等级。

长期护理院的价格受到安省法案的管制,比如每张床位的每年净收入等等,这导致每张床位的收入可能会低于一些私人的老年公寓。但是,整个安省长期护理的床位数是受安省健康卫生部的严格控制,市场供给远远大于需求,这就保证了较高入住率。由于其收入大部分来自政府拨款,一本牌照等于长期稳定的收入。想收购这类养老院需要具备三年以上的相关管理经验,算是个门槛。

Housing with support 援助之家

安大略省的住房支持计划中,每年都会提供资金去援助无家可归的居民。Housing with support的房租是直接由本地政府直接支付,来自CPP或者ODSP,每个月1号这些政府款项直接到帐。各类社会机构也一直不断推送新住户。收入很稳定,很多机构都有很长的waiting list。这类机构对于经营者的要求,只需要提供无犯罪记录证明,基础急救和CPR资格证。

Retirement Homes 老年公寓

老年公寓是给退休居民提供的住宅,它必须拥有RHRA(Retirement Home Regulatory Authority)颁发的营业执照。老年公寓的定义必须要满足以下三个条件:

居住者年龄超过65岁

居住人数在5个或者5个以上

须提供2个或者2个以上的护理服务给居住者

政府对于老年公寓的租金和服务收费没有限制,所以收费情况取决于市场供求关系。居住在老年公寓的居民需要遵守租赁法规。一般情况下,大型的老年公寓的平均净利润会高于小型养老院。老年公寓每个床位每月价格在$2500-4000加币之间,额外服务费另算。

以上三种Residential Care Homes都是商业投资热门项目,很多出售的养老院Cap Rate可以达到6-10%,银行贷款的首付只需要20%-35%。这几类养老院中,老年公寓算是门槛较低,新手买家可以从此入手,慢慢熟悉如何经营和管理。一般来说,Residential Care Homes很难在房产市场上挂牌出售,如有兴趣进一步的了解,请致电905-3257882 林丽霞。

公寓投资ABC

公寓投资ABC

随着2017年海外买家税的出台,很多人开始关注商业地产投资,Multi-family即多户公寓楼在房产市场上热度持续上升。一些好的资源在上市当天就出现抢offer的情况。投资多户公寓楼有很多优势——收入稳定、管理模式简单、和银行贷款相对容易,是很多地产投资人从residential转入commercial的入门项目。今天我们就为大家介绍一下如何分析公寓楼的财政情况。

举例一个公寓楼,位于市中心,含有10个单元。每个单元的月租金是$780-$1150,目前全部住满。在市场的挂牌价是128万。
下图表格是2108年的租金收入和各项费用支出:

每月房租收入(10户) $9,346
每月停车收费 $102

每月总收入 $9,448
每年总收入 $113,376

地税 $16,007 维护和清理 $8,000
保险 $3,000 管理费 $3,402
气费 $9,390 设备租赁 $4,000
电费 $2,617 其他 $1,134
水费 $2,354
总支出 $49,904

一般在评估一个公寓楼的时候,我们主要看以下这些数据:

1. 总收入 / Gross Annual Income: $113,376;
2. 总支出 / Total Expenses: $49,904;
3. 净收入 / Net Operating Income (NOI) = 总收入-总支出 = $63,472
4. 回报率 / Cap Rate = 净收入÷物业价格 = $63,489÷$1,280,000 = 5.29%

地产投资必须撬动银行杠杆。与评估个人收入的住宅贷款有所不同,商业贷款主要是看物业本身的收入情况。公寓楼因其收入稳定,投资风险低,银行一般可以发放贷款75%-80%,这不仅减少了卖家首付的压力,而且每年所付的利息也可以用来抵税。

以这套128万的公寓为例,25%的首付就是32万,以3.5%的固定年利率计算,月供$4,297,每年为$51,568。也就是说,除去银行贷款,每年还有1.2万的正现金流。

我们有主动收入的时候,并不希望被动收入过高,缴更多的税。这1.2万还可以一部分放入reserve fund,用于未来维修房屋所用。如果这个物业持在手上十几年或几十年,银行贷款还得差不多了。到退休时主动收入减少,房租收入将成为退休金,让你环游世界。这几年随着房地产价值的增长,物业的价格也水涨船高。如果需要现金,可以出售物业套现,或者去银行refinance (加按),贷出更多的钱做其他投资。所以很多人把公寓楼的投资等同于买RRSP,只要能拿出首付款,下面就是以租养房,为自己攒退休金。与RRSP不同的是,房产在自己手里,我们更有选择权,有决定权。我们可以选地段,选户型,选租客;选择何时进入,何时退出。

临渊羡鱼,不如退而结网,大家可以买个四到六户公寓先练手,慢慢将雪球越滚越大。