St Catharines Mixed Use Plaza $2,200,000

St Catharines Mixed Use Plaza $2,200,000

Located in St Catharines Downtown Core

3 commercial units + 4 apartment units

Well maintained and recently renovated

Potential to build 6 apartment units

Lower than market rent. Potential to increase the cap rate to 5.7%

 

Niagara Falls Mixed Use Plaza $2,200,000

Niagara Falls Mixed Use Plaza $2,200,000

Located in tourism area in Niagara

500 meters walk to Niagara Falls, closed to all hotels and attractions

1 restaurant + 3 commercial units + 4 apartment units + 2 Airbnb units

Owner occupied some units

Potential 7.3% cap rate if fully rented.

A great investment!

别错过的商业投资机会Residential Care Homes

别错过的商业投资机会Residential Care Homes

随着加拿大人口逐步老龄化,与老年人相关的服务行业,如养老院,长期护理院,老年公寓的需求随之增加,养老行业的投资得到越来越多的人关注。目前养老院和护理院市场均处在供不应求的状态,在好的护理院想得一床位,等待时间长达十年。在大多地区华人经营的护理院每个床位每月5000多刀,等待期得五年时间。这篇短文介绍一下加拿大养老院的种类和相应提供的服务。

中文所称的养老院其实是一个比较宽泛的翻译,英文称为Residential Care Homes,细分一下有四种类型:Homes for Special Care 特殊护理院;Housing with support 援助之家;Retirement Homes 老年公寓;Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院。类型不同,但都是给老人提供住宿和额外护理——每日三餐加点心、24小时的实时监控、药物的监管和家政服务。但根据护理的程度不同,房间的大小,配套设施不同,收费都不一样。比如Retirement Homes 老年公寓住户都可以自理,Long Term Care的老人就需要更多的护理。

据本地权威调查机构CBRE所公布的2015 Seniors Housing Canadian Cap Rate Survey的数据,大部分老年公寓 (Retirement Residence) 每个床位每月价格在$2500-4000加币之间,额外服务费另算。政府对护理院和相关的服务每月都有补贴。一般来说,一张Long term care的床位每月政府补贴$1580加币;Housing with support每月的房租从政府直接支付,护工有些也是由政府提供。一些规模较小的护理院,业主可以参与经营管理,不仅可以减少人员工资还可以积累管理经验。对于规模较大的护理院,可以雇佣全职的经理进行管理操作。

Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院

根据2007安省长期护理法案,长期护理院可以由盈利组织或者非盈利组织拥有和经营。长期护理院须给行动不便的居民提供洗澡和如厕等特殊服务。安省的健康卫生部设定长期护理院的等级,每年调整一次。根据建筑的新旧,可分为“A/B/C/D”四个等级。

长期护理院的价格受到安省法案的管制,比如每张床位的每年净收入等等,这导致每张床位的收入可能会低于一些私人的老年公寓。但是,整个安省长期护理的床位数是受安省健康卫生部的严格控制,市场供给远远大于需求,这就保证了较高入住率。由于其收入大部分来自政府拨款,一本牌照等于长期稳定的收入。想收购这类养老院需要具备三年以上的相关管理经验,算是个门槛。

Housing with support 援助之家

安大略省的住房支持计划中,每年都会提供资金去援助无家可归的居民。Housing with support的房租是直接由本地政府直接支付,来自CPP或者ODSP,每个月1号这些政府款项直接到帐。各类社会机构也一直不断推送新住户。收入很稳定,很多机构都有很长的waiting list。这类机构对于经营者的要求,只需要提供无犯罪记录证明,基础急救和CPR资格证。

Retirement Homes 老年公寓

老年公寓是给退休居民提供的住宅,它必须拥有RHRA(Retirement Home Regulatory Authority)颁发的营业执照。老年公寓的定义必须要满足以下三个条件:

居住者年龄超过65岁

居住人数在5个或者5个以上

须提供2个或者2个以上的护理服务给居住者

政府对于老年公寓的租金和服务收费没有限制,所以收费情况取决于市场供求关系。居住在老年公寓的居民需要遵守租赁法规。一般情况下,大型的老年公寓的平均净利润会高于小型养老院。老年公寓每个床位每月价格在$2500-4000加币之间,额外服务费另算。

以上三种Residential Care Homes都是商业投资热门项目,很多出售的养老院Cap Rate可以达到6-10%,银行贷款的首付只需要20%-35%。这几类养老院中,老年公寓算是门槛较低,新手买家可以从此入手,慢慢熟悉如何经营和管理。一般来说,Residential Care Homes很难在房产市场上挂牌出售,如有兴趣进一步的了解,请致电905-3257882 林丽霞。

Turkey Farm in Wainfleet $1,800,000

Turkey Farm in Wainfleet $1,800,000

50 acres turkey farm. The purchase price includes:

  • Detached 4 bedroom raised bungalow;
  • 16,000 sq ft heated poultry barn;
  • 5,000 sq ft pole barn; and
  • 1,200 sq ft shed.

43 acre of land planted corn.

Seller plans to upgrade the electrical system to 400 amp or higher.

Turkey quota is negotiable to purchase. Total price is $2,500,000 incl. quota.

Address: 52149 Wilford Road, Wainfleet

公寓投资ABC

公寓投资ABC

随着2017年海外买家税的出台,很多人开始关注商业地产投资,Multi-family即多户公寓楼在房产市场上热度持续上升。一些好的资源在上市当天就出现抢offer的情况。投资多户公寓楼有很多优势——收入稳定、管理模式简单、和银行贷款相对容易,是很多地产投资人从residential转入commercial的入门项目。今天我们就为大家介绍一下如何分析公寓楼的财政情况。

举例一个公寓楼,位于市中心,含有10个单元。每个单元的月租金是$780-$1150,目前全部住满。在市场的挂牌价是128万。
下图表格是2108年的租金收入和各项费用支出:

每月房租收入(10户) $9,346
每月停车收费 $102

每月总收入 $9,448
每年总收入 $113,376

地税 $16,007 维护和清理 $8,000
保险 $3,000 管理费 $3,402
气费 $9,390 设备租赁 $4,000
电费 $2,617 其他 $1,134
水费 $2,354
总支出 $49,904

一般在评估一个公寓楼的时候,我们主要看以下这些数据:

1. 总收入 / Gross Annual Income: $113,376;
2. 总支出 / Total Expenses: $49,904;
3. 净收入 / Net Operating Income (NOI) = 总收入-总支出 = $63,472
4. 回报率 / Cap Rate = 净收入÷物业价格 = $63,489÷$1,280,000 = 5.29%

地产投资必须撬动银行杠杆。与评估个人收入的住宅贷款有所不同,商业贷款主要是看物业本身的收入情况。公寓楼因其收入稳定,投资风险低,银行一般可以发放贷款75%-80%,这不仅减少了卖家首付的压力,而且每年所付的利息也可以用来抵税。

以这套128万的公寓为例,25%的首付就是32万,以3.5%的固定年利率计算,月供$4,297,每年为$51,568。也就是说,除去银行贷款,每年还有1.2万的正现金流。

我们有主动收入的时候,并不希望被动收入过高,缴更多的税。这1.2万还可以一部分放入reserve fund,用于未来维修房屋所用。如果这个物业持在手上十几年或几十年,银行贷款还得差不多了。到退休时主动收入减少,房租收入将成为退休金,让你环游世界。这几年随着房地产价值的增长,物业的价格也水涨船高。如果需要现金,可以出售物业套现,或者去银行refinance (加按),贷出更多的钱做其他投资。所以很多人把公寓楼的投资等同于买RRSP,只要能拿出首付款,下面就是以租养房,为自己攒退休金。与RRSP不同的是,房产在自己手里,我们更有选择权,有决定权。我们可以选地段,选户型,选租客;选择何时进入,何时退出。

临渊羡鱼,不如退而结网,大家可以买个四到六户公寓先练手,慢慢将雪球越滚越大。

Hotels

Hotels

尼亚加拉大瀑布的支柱产业之一即旅游业,一年到瀑布的游客按官方统计两千多个人, 可以说每个到加拿大东部旅游的人都要到瀑布。瀑布周边的酒店旅馆一年生意红火,其中旅馆每间房一年收入加币$18,000-30,000。离瀑布越近的旅馆,生意越好,收益越高。这个生意很适合新移民,还有进入半退休状态,慢节奏享受生活人士。下面是一些B&B家庭旅馆的的出售信息,我们有专业团队帮您迅速熟悉生意,顺利接管。

1.  **NEW** 瀑布景区大型Hotel Plaza,固定店铺租金年收入$50万 + 84个酒店房间 + 可继续开发空间,$18,000,000

2. **New** 地址:4305 Simcoe St,Niagara Falls,维多利亚古典风格,拥有B&B牌照,步行至瀑布10分钟,占地面积75*172ft,房子4800sf。全屋包括:卧室5+1个,卫生间7个,餐厅2个,客厅2个,酒吧1个。近期刚刚更新取暖设备,全屋装修。叫价:$ 1,150,000

3. **NEW** 地址:4291 Simcoe St,Niagara Falls,拥有B&B牌照,步行10分钟到瀑布,占地:75*171ft,11个房间+9个卫生间,叫价:$ 1,150,000

 4. (SOLD)瀑布景区Motel出售,$ 2,850,000

38间客房,位于繁华街口,近瀑布景区和Clifton Hill。占地面积大,还有开发的空间。

5. (SOLD)瀑布景区经济连锁酒店出售,$ 7,500,000

11层,120间客房,并有沿街餐厅,店面等额外收入。酒店距离瀑布步行仅5分钟,绝佳好位置。

6.(SOLD)地址:5069 River Rd, Niagara Falls,位于沿河大道,拥有B&B牌照,步行10分钟到瀑布,占地:50*164ft,5个房间+5个卫生间,叫价:$ 950,000

 

FARMS

FARMS

瀑布所处的尼亚加拉地区是加拿大的水果及葡萄酒之乡,农场、葡萄园及酒庄也是这个地区的投资热点。

  1. **NEW** 酒庄 $20,000,000  位于Niagara on the lake,是尼亚加拉地区最古老的酒庄之一;占地40英亩,含有20英亩的葡萄园, 建筑很宏伟,属地标式酒庄。
  2. **NEW** 葡萄园 $2,580,000   位于Niagara on the lake葡萄酒产区,加拿大葡萄酒业的中心;拥有46英亩的葡萄园,全部种满,并长期供应多个酒庄;可申请酒庄拍照,周边已经有五个酒庄。
  3. **NEW** 火鸡农场 $1,800,000 位于Wainfleet, 占地50英亩,含一个恒温农场,两个barn,一个房子。