别错过的商业投资机会Residential Care Homes

别错过的商业投资机会Residential Care Homes

随着加拿大人口逐步老龄化,与老年人相关的服务行业,如养老院,长期护理院,老年公寓的需求随之增加,养老行业的投资得到越来越多的人关注。目前养老院和护理院市场均处在供不应求的状态,在好的护理院想得一床位,等待时间长达十年。在大多地区华人经营的护理院每个床位每月5000多刀,等待期得五年时间。这篇短文介绍一下加拿大养老院的种类和相应提供的服务。

中文所称的养老院其实是一个比较宽泛的翻译,英文称为Residential Care Homes,细分一下有四种类型:Homes for Special Care 特殊护理院;Housing with support 援助之家;Retirement Homes 老年公寓;Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院。类型不同,但都是给老人提供住宿和额外护理——每日三餐加点心、24小时的实时监控、药物的监管和家政服务。但根据护理的程度不同,房间的大小,配套设施不同,收费都不一样。比如Retirement Homes 老年公寓住户都可以自理,Long Term Care的老人就需要更多的护理。

据本地权威调查机构CBRE所公布的2015 Seniors Housing Canadian Cap Rate Survey的数据,大部分老年公寓 (Retirement Residence) 每个床位每月价格在$2500-4000加币之间,额外服务费另算。政府对护理院和相关的服务每月都有补贴。一般来说,一张Long term care的床位每月政府补贴$1580加币;Housing with support每月的房租从政府直接支付,护工有些也是由政府提供。一些规模较小的护理院,业主可以参与经营管理,不仅可以减少人员工资还可以积累管理经验。对于规模较大的护理院,可以雇佣全职的经理进行管理操作。

Long Term Care(Nuring Homes) 长期护理院

根据2007安省长期护理法案,长期护理院可以由盈利组织或者非盈利组织拥有和经营。长期护理院须给行动不便的居民提供洗澡和如厕等特殊服务。安省的健康卫生部设定长期护理院的等级,每年调整一次。根据建筑的新旧,可分为“A/B/C/D”四个等级。

长期护理院的价格受到安省法案的管制,比如每张床位的每年净收入等等,这导致每张床位的收入可能会低于一些私人的老年公寓。但是,整个安省长期护理的床位数是受安省健康卫生部的严格控制,市场供给远远大于需求,这就保证了较高入住率。由于其收入大部分来自政府拨款,一本牌照等于长期稳定的收入。想收购这类养老院需要具备三年以上的相关管理经验,算是个门槛。

Housing with support 援助之家

安大略省的住房支持计划中,每年都会提供资金去援助无家可归的居民。Housing with support的房租是直接由本地政府直接支付,来自CPP或者ODSP,每个月1号这些政府款项直接到帐。各类社会机构也一直不断推送新住户。收入很稳定,很多机构都有很长的waiting list。这类机构对于经营者的要求,只需要提供无犯罪记录证明,基础急救和CPR资格证。

Retirement Homes 老年公寓

老年公寓是给退休居民提供的住宅,它必须拥有RHRA(Retirement Home Regulatory Authority)颁发的营业执照。老年公寓的定义必须要满足以下三个条件:

居住者年龄超过65岁

居住人数在5个或者5个以上

须提供2个或者2个以上的护理服务给居住者

政府对于老年公寓的租金和服务收费没有限制,所以收费情况取决于市场供求关系。居住在老年公寓的居民需要遵守租赁法规。一般情况下,大型的老年公寓的平均净利润会高于小型养老院。老年公寓每个床位每月价格在$2500-4000加币之间,额外服务费另算。

以上三种Residential Care Homes都是商业投资热门项目,很多出售的养老院Cap Rate可以达到6-10%,银行贷款的首付只需要20%-35%。这几类养老院中,老年公寓算是门槛较低,新手买家可以从此入手,慢慢熟悉如何经营和管理。一般来说,Residential Care Homes很难在房产市场上挂牌出售,如有兴趣进一步的了解,请致电905-3257882 林丽霞。

公寓投资ABC

公寓投资ABC

随着2017年海外买家税的出台,很多人开始关注商业地产投资,Multi-family即多户公寓楼在房产市场上热度持续上升。一些好的资源在上市当天就出现抢offer的情况。投资多户公寓楼有很多优势——收入稳定、管理模式简单、和银行贷款相对容易,是很多地产投资人从residential转入commercial的入门项目。今天我们就为大家介绍一下如何分析公寓楼的财政情况。

举例一个公寓楼,位于市中心,含有10个单元。每个单元的月租金是$780-$1150,目前全部住满。在市场的挂牌价是128万。
下图表格是2108年的租金收入和各项费用支出:

每月房租收入(10户) $9,346
每月停车收费 $102

每月总收入 $9,448
每年总收入 $113,376

地税 $16,007 维护和清理 $8,000
保险 $3,000 管理费 $3,402
气费 $9,390 设备租赁 $4,000
电费 $2,617 其他 $1,134
水费 $2,354
总支出 $49,904

一般在评估一个公寓楼的时候,我们主要看以下这些数据:

1. 总收入 / Gross Annual Income: $113,376;
2. 总支出 / Total Expenses: $49,904;
3. 净收入 / Net Operating Income (NOI) = 总收入-总支出 = $63,472
4. 回报率 / Cap Rate = 净收入÷物业价格 = $63,489÷$1,280,000 = 5.29%

地产投资必须撬动银行杠杆。与评估个人收入的住宅贷款有所不同,商业贷款主要是看物业本身的收入情况。公寓楼因其收入稳定,投资风险低,银行一般可以发放贷款75%-80%,这不仅减少了卖家首付的压力,而且每年所付的利息也可以用来抵税。

以这套128万的公寓为例,25%的首付就是32万,以3.5%的固定年利率计算,月供$4,297,每年为$51,568。也就是说,除去银行贷款,每年还有1.2万的正现金流。

我们有主动收入的时候,并不希望被动收入过高,缴更多的税。这1.2万还可以一部分放入reserve fund,用于未来维修房屋所用。如果这个物业持在手上十几年或几十年,银行贷款还得差不多了。到退休时主动收入减少,房租收入将成为退休金,让你环游世界。这几年随着房地产价值的增长,物业的价格也水涨船高。如果需要现金,可以出售物业套现,或者去银行refinance (加按),贷出更多的钱做其他投资。所以很多人把公寓楼的投资等同于买RRSP,只要能拿出首付款,下面就是以租养房,为自己攒退休金。与RRSP不同的是,房产在自己手里,我们更有选择权,有决定权。我们可以选地段,选户型,选租客;选择何时进入,何时退出。

临渊羡鱼,不如退而结网,大家可以买个四到六户公寓先练手,慢慢将雪球越滚越大。

酒店 | 旅馆

酒店 | 旅馆

尼亚加拉大瀑布的支柱产业之一即旅游业,一年到瀑布的游客按官方统计两千多个人, 可以说每个到加拿大东部旅游的人都要到瀑布。瀑布周边的酒店旅馆一年生意红火,其中旅馆每间房一年收入加币$18,000-30,000。离瀑布越近的旅馆,生意越好,收益越高。这个生意很适合新移民,还有进入半退休状态,慢节奏享受生活人士。下面是一些B&B家庭旅馆的的出售信息,我们有专业团队帮您迅速熟悉生意,顺利接管。欢迎来电905-3257882。

1. (SOLD)瀑布景区Motel出售,$ 2,850,000

38间客房,位于繁华街口,近瀑布景区和Clifton Hill。占地面积大,还有开发的空间。

2. (SOLD)瀑布景区经济连锁酒店出售,$ 7,500,000

11层,120间客房,并有沿街餐厅,店面等额外收入。酒店距离瀑布步行仅5分钟,绝佳好位置。

3.(New Listing)地址:5069 River Rd, Niagara Falls,位于沿河大道,拥有B&B牌照,步行10分钟到瀑布,占地:50*164ft,5个房间+5个卫生间,叫价:$ 950,000

4. (New Listing)地址: 4485 Hiram St, Niagara Falls, 拥有B&B牌照,步行5分钟到瀑布,占地:38*130ft,5个房间+5个卫生间,叫价:$ 950,000

5. (New Listing)地址:4305 Simcoe St,Niagara Falls,维多利亚古典风格,拥有B&B牌照,步行至瀑布10分钟,占地面积75*172ft,房子4800sf。全屋包括:卧室5+1个,卫生间7个,餐厅2个,客厅2个,酒吧1个。近期刚刚更新取暖设备,全屋装修。叫价:$ 1,250,000

6.(New Listing)地址:4291 Simcoe St,Niagara Falls,拥有B&B牌照,步行10分钟到瀑布,占地:75*171ft,11个房间+9个卫生间,叫价:$ 1,250,000

酒庄 | 农场

酒庄 | 农场

瀑布所处的尼亚加拉地区是加拿大的水果及葡萄酒之乡,农场、葡萄园及酒庄也是这个地区的投资热点。目前在售的农场及酒庄有:

  1. (New Listing) 酒庄 $10,000,000          位于Niagara on the lake,是尼亚加拉地区最古老的酒庄之一;占地27英亩,含有23英亩的葡萄园;含展厅,厂房等6个建筑,设施刚刚更新。
  2. (New Listing) 葡萄园 $2,490,000          位于Niagara on the lake葡萄酒产区,加拿大葡萄酒业的中心;拥有46英亩的葡萄园,全部种满,并长期供应多个酒庄;可申请酒庄拍照,周边已经有五个酒庄。
  3. 酒庄 $5,500,000          占地55.61英亩,其中12亩葡萄,20亩果园。另有3个房子,1个酒庄,1个仓库,1个展厅,一个餐厅。价格含多个生意:酒庄、餐馆、婚宴、烹饪学校、及农场。 
  4. 酒庄 $7,500,000          占地50英亩,地处山地,远眺多伦多及安大略湖;
  5. Niagara on the Lake地区酒庄          价格$8,500,000-40,000,000 不等;
  6. 葡萄园 $2,675,000          40亩 位于NOTL地区;
  7. 果园 $1,500,000          32亩 临湖,靠近高速。